De fiscale behandeling van vastgoed in Box 3 verandert ingrijpend. Waar tot voor kort het forfaitaire stelsel gold, wordt in 2025 steeds meer gekeken naar werkelijke rendementen. Voor vastgoedbeleggers heeft dit grote gevolgen: hogere lasten in sommige gevallen, maar ook nieuwe kansen om slimmer te beleggen.

Daarnaast zijn tijdens Prinsjesdag 2025 nieuwe aanpassingen aangekondigd voor 2026: de forfaitaire percentages stijgen verder, en er komen extra regels voor verhuurde en leegstaande woningen.

In dit artikel bespreken we wat er verandert in Box 3, wat dit betekent voor vastgoedbeleggers en welke strategieën interessant zijn voor 2025 en daarna.

Wat is Box 3? 

Box 3 is de categorie in de inkomstenbelasting waarin spaargeld en beleggingen worden belast. Ook vastgoed (dat niet je eigen woning is) valt hierin.

• Eigen woning → Box 1 (hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait)
  
• Beleggingsvastgoed → Box 3 (vermogensrendementsheffing)
  

Box 3 tot en met 2022: forfaitaire heffing 

Tot 2022 betaalden beleggers belasting op basis van een fictief rendement: de overheid ging uit van een gemiddeld rendement, ongeacht het werkelijke resultaat.

De omslag: rechtszaken en hervorming 

Na het Kerstarrest van de Hoge Raad (2021) is het oude stelsel onhoudbaar verklaard. Sindsdien werkt de overheid aan een nieuw systeem dat meer recht doet aan het werkelijke rendement.

Box 3 in 2025: de belangrijkste veranderingen 

1. Werkelijk rendement centraal

In plaats van een vast fictief rendement wordt steeds meer gekeken naar:

• Werkelijke huurinkomsten (minus kosten)
  
• Waardeontwikkeling van het pand
  

Het nieuwe systeem wordt stap voor stap ingevoerd, met 2025 als overgangsjaar.

2. Hogere belastingdruk voor vastgoedbeleggers

Omdat vastgoed doorgaans meer oplevert dan spaargeld, wordt de effectieve belastingdruk hoger.

Het forfaitair rendement voor vastgoed stijgt in 2025 naar 7,78% (was 6,17% in 2024). Het belastingtarief blijft voorlopig 32%, maar stijgt in 2026 naar 33%.

3. Forfaitaire overbruggingsregeling (tot 2026)

In 2025 geldt nog steeds een overbruggingsstelsel, waarin onderscheid wordt gemaakt tussen spaargeld, schulden en overige bezittingen (waaronder vastgoed).

• Vastgoed valt in de categorie overige bezittingen, met een forfaitair rendement dat jaarlijks wordt vastgesteld.
  

4. Nieuw stelsel vanaf 2026 (kort na Prinsjesdag bekendgemaakt)

Tijdens Prinsjesdag 2025 is bevestigd dat vanaf 2026 het nieuwe Box 3-stelsel wordt ingevoerd:

• Belasting over het werkelijke rendement (huur, kosten en waardestijging).
  
• Een fictief voordeel uit eigen gebruik wordt toegevoegd: 5,06% van de WOZ-waarde voor niet-verhuurde woningen of tweede huizen.
  
• De leegwaarderatio wordt strenger en vervalt bij verhuur aan familie.
  
• Het heffingsvrije vermogen daalt naar € 51.396 per persoon.
  

Conclusie: vanaf 2026 verschuift Box 3 verder richting werkelijk rendement en neemt de belastingdruk voor vastgoedbezitters toe.

Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers in 2025? 

Hogere belasting op vastgoedbezit
Met een forfaitair rendement van 7,78% wordt vastgoed in 2025 zwaarder belast dan spaargeld.
Meer nadruk op fiscale strategie
Het verschil tussen beleggen in privé en via een BV wordt groter. Voor grotere portefeuilles is een vastgoed-BV vaak aantrekkelijker.
Invloed op rendementscalculaties
Beleggers moeten realistischere berekeningen maken, waarbij belastingdruk een belangrijkere factor wordt.
Beleggersmarkt verschuift
Kleinere particuliere beleggers kunnen worden ontmoedigd, terwijl institutionele beleggers en BV-structuren juist sterker worden.

Strategieën om slim met Box 3 om te gaan 

1. Overweeg een vastgoed-BV
   
   • Beleggen via een BV kan fiscaal voordeliger zijn, zeker bij meerdere panden.
     
   • Kosten en rente zijn aftrekbaar, wat het netto rendement verhoogt.
     
2. Spreid over verschillende typen vastgoed
   
   • Zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed bieden stabielere rendementen.
     
   • Commercieel en logistiek vastgoed kunnen meer opleveren.
     
3. Focus op verduurzaming
   
   • Duurzame panden behouden hun waarde beter en zijn aantrekkelijker voor huurders en financiers.
     
4. Let op de nieuwe regels voor 2026
   
   • Plan investeringen slim rond de overgang: aankopen in 2025 kunnen onder gunstiger voorwaarden vallen.

Voorbeeldberekening Box 3 in 2025

• Waarde vastgoed: € 1.000.000
  
• Huurinkomsten netto: € 40.000
  
• Box 3 forfaitair rendement: 7,78% → € 77.800
  
• Belastingtarief: 32%
  
• Te betalen belasting: ± € 24.896
  

Conclusie: in veel gevallen betaal je belasting over een hoger fictief rendement dan je daadwerkelijk ontvangt.

FAQ over Box 3 en vastgoed

Hoeveel belasting betaal ik over vastgoed in 2025?
Over een forfaitair rendement van ± 7,78%, belast met 32%.
Valt mijn eigen woning ook in Box 3?
Nee, de eigen woning valt in Box 1. Alleen beleggingsvastgoed valt in Box 3.
Wat verandert er in 2026 na Prinsjesdag?
Vanaf 2026 geldt een systeem op basis van werkelijk rendement, met strengere regels voor leegstand, familieverhuur en een fictief voordeel uit eigen gebruik.
Is beleggen via een BV in 2025 voordeliger?
Bij grotere portefeuilles vaak wel, omdat kosten aftrekbaar zijn en je meer flexibiliteit hebt met winstuitkeringen.

Conclusie

Voor vastgoedbeleggers verandert er veel in 2025 – en nog meer in 2026. Het huidige Box 3-stelsel zorgt al voor hogere lasten, maar de aangekondigde regels na Prinsjesdag maken het nóg belangrijker om fiscaal vooruit te plannen.

Toch zijn er volop strategieën om hier slim mee om te gaan, zoals beleggen via een BV, verduurzaming en gespreide investeringen. Wil je weten wat de impact van Box 3 in 2025 en 2026 is op jouw portefeuille?
Neem contact met ons op voor persoonlijk advies.