Op Prinsjesdag 2025 presenteerde het kabinet de veranderingen voor vastgoedbeleggers in 2026. Deze wijzigingen hebben grote gevolgen voor particuliere beleggers in vastgoed. Belangrijke thema’s zijn de verlaging van de overdrachtsbelasting, de nieuwe regels in Box 3 en de aanscherping van de leegwaarderatio. Ook wijzigingen in btw en Box 2 raken beleggers direct of indirect.
In dit artikel zetten we de belangrijkste wijzigingen op een rij en geven we tips hoe u zich als belegger kunt voorbereiden op 2026.
Overdrachtsbelasting – verlaging bij woningen
Een opvallende wijziging is de daling van de overdrachtsbelasting op woningen die niet als hoofdverblijf dienen (zoals beleggingswoningen, tweede huizen en recreatiewoningen):
- 2025: 10,4%
- 2026: 8%
Voor eigen woningen blijft het 2%-tarief en de startersvrijstelling bestaan. Voor bedrijfspanden en ander niet-residentieel vastgoed blijft het 10,4%. Dit kan voor beleggers een reden zijn om de aankoop slim te plannen en (indien mogelijk) door te schuiven naar 2026.
Box 3 – hogere belastingdruk
Vanaf 2026 wordt het fiscale stelsel in Box 3 verder aangescherpt:
- Het fictieve rendement voor vastgoed en overige bezittingen stijgt naar 7,78%.
- Het heffingsvrije vermogen daalt naar €51.396 per persoon.
- Nieuw: ook een fictief voordeel uit eigen gebruik van vastgoed wordt belast. Dit wordt vastgesteld op 5,06% van de WOZ-waarde, óók als de woning leegstaat.
De tegenbewijsregeling blijft bestaan, waardoor beleggers die kunnen aantonen dat hun werkelijke rendement lager ligt, dit mogen gebruiken.
Leegwaarderatio aangescherpt
De leegwaarderatio – die zorgt voor een lagere belastingwaarde bij verhuurde woningen – wordt strenger:
- Alleen toepasbaar als het verschil met de marktwaarde minder dan 10% bedraagt.
- Bij verhuur aan gelieerde partijen (zoals familie) vervalt de leegwaarderatio: woningen moeten dan tegen de marktwaarde in Box 3 of erf-/schenkbelasting worden aangegeven.
Box 2 – hogere druk bij aanmerkelijk belang
Voor beleggers met een BV verandert de heffing in Box 2 (aanmerkelijk belang):
- Schijf 1: tot €68.843 → 24,5%
- Schijf 2: boven dit bedrag → 31%
- Voor fiscale partners verdubbelt de eerste schijf naar €137.686.
Beperkte inflatiecorrectie
Normaal worden belastingtabellen volledig geïndexeerd. In 2026 gebeurt dit slechts voor 52,8%. Hierdoor schuiven de schijfgrenzen minder mee omhoog en neemt de effectieve belastingdruk toe, vooral voor hogere inkomens en vermogenden.
Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) aangepast
Voor vastgoed dat ter beschikking wordt gesteld aan de eigen vennootschap geldt de BOR alleen nog voor de netto waarde (waarde minus schuld).
Daarnaast worden de bezitstermijn en voortzettingseis flexibeler, maar geldt de BOR voortaan alleen voor gewone aandelen met minimaal 5% belang.
Wat betekent dit voor particuliere beleggers?
- Zwaardere Box 3-heffing → vastgoed wordt in privé minder aantrekkelijk.
- BV-structuur blijft relevant, maar Box 2-heffing loopt wel op.
- Slim plannen van aankopen kan duizenden euro’s schelen door de verlaging van overdrachtsbelasting.
- Verduurzaming en professionalisering worden steeds belangrijker om rendement te behouden.
Tips voor beleggers in 2026
- Overweeg om nieuwe aankopen uit te stellen tot 2026 (8% OVB).
- Bereken of beleggen via een BV fiscaal voordeliger is dan in privé.
- Houd rekening met strengere regels rond verhuur aan familie.
- Check of je huurcontracten en exploitatie aansluiten bij de nieuwe Box 3-regels.
- Raadpleeg een fiscalist voor maatwerkadvies.
Conclusie
Prinsjesdag 2025 laat zien dat particuliere beleggers in 2026 te maken krijgen met een hogere belastingdruk in Box 3 en strengere regels voor verhuur. Tegelijkertijd biedt de verlaging van de overdrachtsbelasting kansen om voordeliger te investeren in huurwoningen.
Wilt u weten wat deze veranderingen concreet betekenen voor uw portefeuille? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies en toegang tot exclusieve off market deals.
